— Клиенты «Твоей столицы» получают дополнительные возможности. Во-первых, это консультация юриста и возможность детально обсудить со специалистами каждый пункт договора на долевое строительство. Во-вторых, мы предоставляем возможность забронировать выбранную клиентом квартиру на период, пока он решает вопросы по кредиту с банком. Согласование условий и составление договора, и плюс организация встречи в офисе застройщика тоже ложатся на нас. Все это входит в стоимость риэлтерской услуги, стоимость которой составляет 350 тысяч бел. руб. Но главное преимущество клиентов «Твоей столицы», на мой взгляд, это право задавать нам вопросы в течение всего строительства. Мы считаем себя ответственными перед клиентами не только в момент подписания договора. Поэтому помощь специалистов по долевому строительству и юристов доступна нашим клиентам до того самого дня, как они отпразднуют новоселье в своей новой квартире.

Ольга СИДОРОВА.

Для развития транспортно-логистической системы, высказал свое мнение на III Белорусском транспортном конгрессе «Транспорт и логистика» И.Щербо, кроме всего прочего, необходимо рассмотреть и вопрос о расширении границ свободных экономических зон (СЭЗ). Потому что сегодня не все СЭЗ располагают значительными территориями земли для строительства транспортно-логистических центров общего пользования.

В этой связи отметим, что недавно исполняющий обязанности председателя Мингорисполкома Николай Ладутько на оперативном совещании в мэрии поручил до конца года завершить процесс отвода новых земель для СЭЗ "Минск". Как сообщило БЕЛТА со ссылкой на главу администрации СЭЗ Александра Ахремчика, администрация экономической зоны разрабатывает концепцию расширения ее территории. Площадь территории предполагается увеличить примерно на 500 га: на 200 га за счет перспективных участков в Минске и на 300 га — Минской области.

Н.Ладутько поручил руководству СЭЗ «Минск» активнее заниматься вопросами привлечения дополнительных территорий. "В 2010 году деловая активность увеличится, и администрация СЭЗ должна быть к этому готова. Поэтому до конца года дополнительная территория для СЭЗ должна быть отведена", — пишет агентство со ссылкой на исполняющего обязанности Мингорисполкома.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

• Вас проинформировали абсолютно правильно. Дело в том, что долевая собственность представляет собой разновидность общей собственности. И, следовательно, любые улучшения и приращения имущества, к которым, несомненно, относится возведение пристройки к дому, являются общей собственностью. Это значит, что на пристройку также будет необходимо определять доли всех участников общей собственности (т.е. вашу долю и долю каждого вашего родственника, имеющего долю на дом).

По общему правилу, установленному ст. 257 ГК, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Таким образом, еще до начала строительства целесообразно договориться об изменении размера долей. После того, как пристройка будет закончена, нужно будет обратиться в агентство по государственной регистрации для пересчета долей и получения новых правоустанавливающих документов.

Но учтите, что в этом случае вы не получаете прав на пристройку. Вы приобретаете только право на долю в имуществе без определения конкретного имущества. При этом следует учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Другое дело, если пристройка будет представлять собой изолированное жилое помещение (например, комнату, квартиру). В этом случае можно будет оформить на нее право собственности, заплатив соответствующую компенсацию другим участникам общей собственности.

Есть еще вариант заключить нотариально заверенное соглашение о порядке пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (включая пристройку). Однако если остальные участники долевой собственности будут не согласны, то придется обращаться в суд.

Стоит также помнить, что увеличение имущества влечет и увеличение расходов на его содержание.

Согласно ст. 252 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению. Расходы, которые не являются необходимыми и произведены одним из собственников без согласия остальных, падают на него самого. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

Александр ЖУК.

Комплексный подход позволяет решать все вопросы, связанные с покупкой недвижимости в одном месте, не тратя время и экономя средства. Важным моментом является то, что, постоянно общаясь с застройщиками, мы знаем ситуацию, в которой они находятся, а также то, способны ли они предоставить скидки при покупке жилья. Нам проще договариваться с застройщиком, а застройщику в свою очередь психологически проще сделать скидку для нас как посредников, нежели предоставлять большие скидки напрямую покупателям.

Беседовала Елена МАСЛОВСКАЯ

 — Иван Михайлович, согласно указу главы государства № 64 от 6 февраля текущего года, которым внесены дополнения и изменения в некоторые указы Президента РБ по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков, с 1 мая любой гражданин Беларуси независимо от того, является он нуждающимся в улучшении жилищных условий или нет, может получить земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, за исключением г.Минска и областных центров, без аукциона. Тем не менее, как мы видим на практике, для того чтобы приобрести земельный участок в частную собственность в Минском районе, все равно надо поучаствовать в аукционе. А можно ли получить земельный участок без аукциона?

• Наверное, вы обратили внимание, что на сайте нашей организации размещена информация о наличии свободных (незанятых) земельных участках в населенных пунктах Минского района. Она регулярно (ежемесячно) обновляется. Так вот все эти земельные участки предоставляются в первую очередь нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам без аукционов. При этом при их выделении строго соблюдается очередность. На сегодняшний момент формируются 4 списка очередности. При выделении земельных участков приоритет отдается нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, проживающим на территории того или иного сельского исполкома. Далее претендовать на получение земельного участка могут нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, проживающие в Минском районе, затем граждане, состоящие в очереди нуждающихся в г.Минске и в целом в республике и только потом граждане, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

 — А на каком праве можно получить земельный участок?

• Согласно указу № 667 без проведения аукциона земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах предоставляются гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по их желанию в пожизненное наследуемое владение, частную собственность или аренду. А не состоящим на учете нуждающихся гражданам земельные участки предоставляются либо в частную собственность, либо в аренду.

Аукционы по продаже земельных участков в частную собственность для строительства и обслуживания жилых домов в Минском районе организует и проводит Минский районный исполнительный комитет. Мы встретились с главным специалистом райисполкома Иваном Царевым, который рассказал об условиях и практике проведения аукционов.

 — Иван Михайлович, как давно Минский райисполком занимается организацией и проведением аукционов по продаже земельных участков в частную собственность? Ведь ранее подобные аукционы в Минской области организовывал и проводил Минский областной центр учета недвижимости.

• Да, ранее по поручению Минского райисполкома данные аукционы организовывал и проводил Минский областной центр учета недвижимости. Однако из-за произошедших в законодательстве изменений, а речь, в частности, идет об указе Президента № 232, в соответствии с которым введен запрет на установление и взимание с участника аукциона (конкурса) платы за организацию, проведение либо участие в аукционе, деятельность областного центра учета недвижимости потеряла смысл, то есть перестала быть рентабельной. Поэтому с 8 июля – с момента вступления указа в силу — организацией и проведением аукционов по продаже земельных участков в частную собственность в Минском районе занимается наша организация. Хотя некоторые аукционы и прежде проводились райисполкомом.

С вступлением в силу указа президента от 2 июля 2009 года №367 в Беларуси привлекать средства граждан на строительство коммерческого жилья на стадии возведения объекта можно только путем заключения договора долевого строительства и через выпуск и продажу жилищных облигаций. Но если проанализировать все предложение на минском рынке коммерческого жилищного строительства (не принимая в расчет дома ЖСК), то оказывается, что количество многоквартирных домов-новостроек, финансируемых по схеме долевого строительства, в 8 раз превышает численность аналогичных проектов, финансируемых по схеме жилищных займов.

Так, согласно данным Департамента по ценным бумагам Минфина РБ, по состоянию на 1 сентября 2009 года в Беларуси в обращении находился 71 выпуск жилищных облигаций шести застройщиков на общую сумму свыше 183,4 млрд. руб. В числе эмитентов-застройщиков — компании «ТАМБАЗ», «Бетатрон Инженеринг», «Карпович», «Пригородстройинвест», «СИ-Трейдинг», «10 Управление начальника работ».

Причем, как отмечают в Департаменте по ценным бумагам, интерес к жилищным займам как одному из способов заимствования средств на финансирование строительства многоквартирных домов, ежегодно растет. Для сравнении, в 2008 году сумма эмиссии жилищных облигаций составила 113,4 млрд.руб., что в 2,9 раза превысило объем зарегистрированных выпусков в 2007 году.

Чем обусловлена огромная разница между количеством минских новостроек в секторах долевого строительства и жилищных займов и почему квартиры в первом секторе реализуются в среднем дороже по сравнению со вторым, заинтересовались специалисты группы компаний «Твоя столица».

• А на какую цену сегодня должен ориентироваться покупатель, желающий приобрести себе новое жилье? Много ли нового жилья предлагается на рынке?

 — Сегодня средняя стоимость долевого строительства жилья в Минске колеблется в пределах 900 -1500 долл.США/кв.м. Готовое жилье продается на 10-20% дороже. Что касается предложения, то его на рынке достаточно. По нашим данным на территории г.Минска имеется порядка 105 жилых домов, в которых либо можно купить готовую квартиру, либо заключить договор долевого строительства. Строительных площадок, конечно, больше, около 170, но многие из них находятся еще в процессе подготовки разрешительной документации, а во многих домах квартиры вообще не будут продаваться. Поэтому покупателю бывает трудно сделать правильный выбор. До кризиса разница цен на аналогичные квартиры в Минске и в регионах (областных центрах) была 100 и более процентов, сейчас цена отличается примерно на 10 — 30%. Это связано с тем, что квартиры в Минске более значительно упали в цене, нежели в областных центрах.

Хорошие квартиры (удачные планировки, хороший вид из окна, этажи) раскупаются в первую очередь. Поэтому если покупатель хочет купить квартиру для себя, в которой впоследствии будет комфортно жить, ему надо владеть полной информацией о предложениях на рынке жилья. Потому что, как правило, к концу распродаж в доме остаются менее востребованные квартиры.

• А на каких условиях сегодня предоставляются банковские кредиты для покупки жилья?

• В белорусских рублях кредиты предоставляются под процентную ставку 25-27% годовых на срок от 5 до 15 лет. По нашим расчетам, чтобы такой кредит был выгодным, надо имеющиеся средства положить в банк под процентную ставку 8,5% годовых на срок 5 лет. При этом курс доллара США должен ежегодно увеличиваться не менее чем на 17%, а при сроке кредита 15 лет – на 7%. Если бы ставки по кредитам снизились, это стало бы хорошим толчком для оживления рынка недвижимости.

Кроме того, претендент на право стать эмитентом жилищных облигаций обязан иметь разработанную проектная документация на объект жилищного строительства, под которым понимается многоквартирный или одноквартирный жилой дом со всеми относящимися к нему в соответствии с проектной документацией объектами недвижимости, расположенными на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию этого жилого дома.

Кстати, заметим, что среди профучастников рынка недвижимости уже прозвучало мнение, что жилищные займы могут стать спасительным кругом для рынка коммерческого жилищного строительства и самих застройщиков в условиях финансового кризиса.

Марина СИРОТКО.

Закреплено право владельца облигаций на полное возмещение убытков, в случае неисполнения эмитентом обязательств, а также возврат уплаченных сумм с учетом индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ.

При досрочном погашении владелец может получить только номинальную стоимость облигаций (либо жилое помещение, в порядке определенном решением о выпуске облигаций). Ранее при досрочном погашении владелец мог рассчитывать на индексацию с учетом инфляции.

По старым правилам возврат средств по облигациям осуществлялся в месячный срок. Новые правила ограничивают срок возврата средств 6 месяцами с момента подписания акта о расторжении договора с эмитентом (либо постановления суда, если одна из сторон отказалась от подписания акта).

Появился четкий срок предоставления застройщиком (эмитентом) документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на жилое помещение – 2 месяца после подписания акта ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства, государственной регистрации создания объекта жилищного строительства и при условии выполнения владельцем жилищных облигаций обязательств по договору с эмитентом. Очень важная деталь: облигации можно продать на вторичном рынке, причем любому лицу. В то время как в долевом строительстве переуступка права возможна только близким родственникам.